روش‌های کلاهبرداری ملکی از زبان وکیل
با در نظر داشتن این موضوع که امروزه روش کلاهبرداری ملکی در جوامع به روش‌های گوناگونی انجام می‌پذیرد، باید بگوییم که افزایش چشمگیری یافته است. عده بسیاری وجود دارند که کل سرمایه و زندگی خود را جهت خرید خانه گذاشته‌اند، ولی متاسفانه بنا به علل مختلفی گرفتار کلاهبرداری می‌گردند. روش کلاهبرداری ملکی اشاره به ترفندهایی دارد که امکان دارد هر کسی گرفتار آن شود. بر این اساس وکیل ملکی قصد دارد در ادامه این مطلب شما را با این روش‌های احتمالی آشنا نماید تا در آینده گرفتار مشکلات این چنینی نشوید.
انواع روش‌های کلاهبرداری ملکی در خرید و فروش ملک
از جمله گران قیمت‌ترین معاملاتی که در آن حجم سنگینی پول رد و بدل می‌گردد، در حوزه املاک و مستغلات رایج است. از این رو در این نوع معامله در مقایسه با سایر انواع معاملات امکان کلاهبرداری بیشتر است. به گونه‌ای که افراد سودجو و کلاهبردار سعی دارند با ایجاد روش‌های متعدد کلاهبرداری و سوءاستفاده از بی‌اطلاعی افراد به هنگام معامله، به منفعت برسند. بر همین اساس لازم است تا به عنوان خریدار و مستاجر به هنگام انجام معاملات ملکی با انواع شیوه‌های کلاهبرداری در حوزه املاک اطلاعات لازم را داشته باشید. در ادامه روش‌های کلاهبرداری ملکی در زمینه خرید و فروش ملک را بیان خواهیم کرد.
۱. روش کلاهبرداری املاک با دفاتر املاک جعلی
نخستین جایی که اشخاص جهت خرید یا اجاره ملک به آن مراجعه می‌کنند، دفاتر معاملات ملکی است. مقصدی که پیش از مراجعه به آن لازم است از قانونی بودن و برخورداری از مجوز معاملات ملکی در آن اطمینان حاصل نمایید. زیرا که از جمله شایع‌ترین مواردی که در حوزه کلاهبرداری معاملات ملکی صورت می‌گیرد، احداث دفتر املاک غیرقانونی است. معمولاً در این دفاتر غیرقانونی نرخ ملک کمتر از قیمت واقعی آن منطقه بوده و به طور معمول یک ملک به اشخاص متعددی فروخته می‌شود.
بدین منظور که در دام این روش کلاهبرداری ملکی گرفتار نشوید، بایستی خریدار و مستاجر در زمان مراجعه به دفتر املاک از قانونی بودن مجوز ثبت و فعالیت دفتر ملکی اطمینان حاصل نموده و سپس نسبت به انجام معامله اقدام نمایند. علاوه بر این توصیه می‌شود از خدمات دفاتر مشاور املاک با سابقه یا دفاتر مشاور سرشناس که از سابقه فعالیت و حسن انجام کار برخوردار هستند و این موضوع برای افراد آن منطقه ثابت گردیده، جهت انجام معاملات ملکی بهره بگیرند.
۲. کلاهبرداری املاک از راه جعل اسناد مالکیت
جعل اسناد مالکیت از دیگر روش‌های رایج در کلاهبرداری املاک محسوب می‌گردد. در این روش شخص یا اشخاص کلاهبردار اسناد ملکی را به صورت ماهرانه‌ای جعل کرده و ملک جعلی را به عنوان سند اصلی به خریدار می‌فروشند. به این دلیل که عمدتا این اسناد به خوبی مورد جعل قرار می‌گیرند، برخی از مشاوران ملکی از جعلی بودن سند مطلع نشده و نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه اقدام می‌کنند. در نهایت مبلغ پیش پرداخت قرارداد به شخص جاعل پرداخت می‌شود و این‌گونه است که خریدار به دام کلاهبردار می‌افتد.
به منظور پیشگیری از این روش کلاهبرداری، بایستی پیش از عقد قرارداد هویت فروشنده مشخص گردد. همچنین بایستی مالک محل امنی را برای نگهداری اسناد انتخاب کند. چنانچه از ربوده شدن اطلاعات محرمانه ملکی باخبر شدید، فورا به پلیس گزارش دهید تا از ایجاد این نوع کلاهبرداری‌ها جلوگیری شود.
۳. کلاهبرداری به هنگام خرید خانه‌های پیش ساخته
یکی دیگر از روش‌های رایج کلاهبرداری املاک به هنگام خرید خانه‌های پیش ساخته یا نیمه‌ساز صورت می‌گیرد. کلاهبرداران در این روش نسبت به فروش خانه‌های پیش ساخته اقدام می‌کنند. در حالی که این خانه‌های پیش ساخته هیچ‌گاه برای سکونت آماده نمی‌شوند.
در چنین مواردی خریدار پس از مدتی متوجه خواهد شد که همان ملک به خریداران دیگری نیز فروخته شده است. در این نوع موارد عمدتا پس از مدتی دیگر خبری از شخص فروشنده نخواهد بود و بعضا دفاتر املاک جعلی هم با آن‌ها همکاری نموده و با صحنه سازی به کلاهبرداری اقدام می‌کنند.
به منظور پیشگیری از این روش کلاهبرداری ملکی لازم است تا تنظیم کلیه قراردادهای پیش فروش ساختمان، بعد از توافقات اولیه دو طرف در دفتر وکیل حقوقی و در دفاتر اسناد رسمی و همچنین بعد از تسلیم مدارک رسمی برای عقد قرارداد رسمی انجام پذیرد.
انواع روش‌های کلاهبرداری ملکی در رهن و اجاره ملک
کلاهبرداری در حوزه املاک صرفا منوط به زمان خرید ملک نبوده و امکان کلاهبرداری در زمان رهن و اجاره ملک نیز وجود دارد. از دیگر شیوه‌های کلاهبرداری املاک تقاضای مبلغی تحت عنوان پیش پرداخت قبل از انعقاد قرارداد اجاره ملک است. در این شیوه مشاور املاک، از مستاجر درخواست می‌کند تا ابتدا مبلغی را جهت رهن و اجاره ملک پرداخت نماید و الا ملک به به اجاره فرد دیگری اجاره در خواهد آمد. در این شیوه افراد بایستی در زمان تنظیم قرارداد اجاره از مشاور املاک درخواست کنند که مالک هم در جلسه شرکت کند و کلیه مبالغ در نظر گرفته شده در قرارداد قید گردد.
خرید و فروش ملک در رهن بانک
این روش هم یکی دیگر از روش‌های رایج کلاهبرداری در معامله املاک به شمار می‌رود. در این روش، ملکی که در رهن بانک است به خریدار فروخته می‌شود، ولی خریدار از این مسئله و چگونگی ٔ بازپرداخت وام مسکن آن هیچ اطلاعی ندارد.
جهت ممانعت از این روش کلاهبرداری لازم است قبل از اقدام به خرید ملک، نسبت به رهنی بودن ملک و مدت زمانی که در رهن است و همچنین چگونگی پرداخت وام آن اطلاعات دقیقی کسب نموده و کلیه نکات مرتبط با آن را در قرارداد قید نمایید. علاوه بر این بایستی به عنوان خریدار جهت خرید ملکی که در رهن بانک است، از مشاوره حقوقی بهرمند گردید. البته لازم است بدانید که املاک در رهن بانک به دو طریق فک رهن و انتقال تسهیلات به خریدار نیز به فروش می‌رسند که در هر دو روش، توصیه می‌شود از وکیل ملکی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
توصیه وکیل ملکی برای جلوگیری از کلاهبرداری
• پیش از هر اقدامی مطمئن شوید که مشاوران املاک معتبر و فعالیت قانونی دارند. دفاتر اسناد، بایستی دارای مجوز باشند.
• به منظور جلوگیری از انواع روش کلاهبرداری ملکی در زمان تنظیم مبایعه‌نامه و سایر قراردادها از عدم اصالت آن‌ها اطمینان پیدا کنید.
• ملکی که در رهن بانک است را بدون آنکه اطلاعاتی در خصوص نحوه بازپرداخت وام داشته باشید، به هیچ وجه معامله نکنید.
• در صورتی که فروشنده وکیل رسمی خود را با وکالتنامه رسمی برای فروش معرفی کرد، ابتدا از جعلی نبودن سند از طریق سامانه مربوطه اطمینان پیدا کنید، سپس به هر نحوی با اطمینان از هویت واقعی فروشنده با او صحبت کنید و از اصالت وکالتنامه و عدم وجود مشکل میان فروشنده و وکیل مطمئن گردید چرا که در صورت وجود مشکل شما دچار گرفتاری خواهید شد.
سوالات متداول
۱. جرم کلاهبرداری در خرید و فروش ملک چیست؟
جرم کلاهبرداری در خرید و فروش ملک، به جرمی می‌گویند که طی آن فرد کلاهبردار خواه خریدار و خواه فروشنده ملک با اعمال کارهای متقلبانه در معامله مال را ببرد.
۲. نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش ملک چگونه است؟
برای شکایت از جرم کلاهبرداری خرید و فروش ملک بایستی از طریق تنظیم شکواییه در دفاتر خدمات قضایی اقدام نمود.
۳. کلاهبرداری در اجاره و رهن با وکالتنامه منقضی شده به چه صورت است؟
وکالتنامه مدت‌دار تنها تا زمان مندرج در سند وکالت دارای اعتبار است. ولی در اغلب موارد کلاهبردار خود را با وکالتنامه‌ای منقضی شده وکیل مالک معرفی نموده و بعد از جلب اعتماد و فریب اشخاص نسبت به ربودن مال ایشان اقدام می‌کند.
۴. مجازات کلاهبرداری خرید و فروش ملک چیست؟
به موجب ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، فرد مجرم محکوم به ۱ تا ۷ سال حبس و رد مال غیر خواهد شد. چنانچه مامور دولت و ارگان‌های عمومی در کلاهبرداری معاونت داشته باشد، مجازات آن‌ها به ۳ تا ۱۰ سال حبس افزایش خواهد یافت.